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一、如何判断房屋是否有预售条件
1. 开发商已合法有偿取得出让的国家土地使用权，交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
2. 发商持有建设用地规划许可证和建设工程施工许可证；
3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4. 已理预售登记，取得商品房预售许可证。
【法条指引】
《城市房地产管理法》第45条
《城市房地产开发经营管理条例》第22条
《城市商品房预售管理办法》第5条
二、房屋预售广告宣传资料能否视为合同约定内容
1. 商品房的预售广告和宣传资料，原则上对当事人不产生合同约束力。
2. 广告内容内容属于红线范围内，即房屋及相关设施在商品房开发规划范围内的，对当事人产生合同约束力。
3. 广告内容所作说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，对当事人产生合同约束力。
4. 开发商应保证实际交付的房屋与样板房、视觉效果图、沙盘模型所展示的一致，如不一致的，开发商应当作出特殊说明。
【法条指引】
《民法典》第473条
《商品房买卖合同司法解释》第3条
《城市房地产开发经营管理条例》第25条
三、预售合同的无效情形
1. 开发商未取得商品房预售许可证。但满足了补正条件即在向法院起诉前取得了商品房预售许可证明，则合同有效，合同效力追溯到合同签订之时。
2. “假按揭”套取银行贷款。
3. 阴阳合同中的“阴合同”及“阴条款”。
【法条指引】
《城市房地产管理法》第45条
《商品房买卖合同司法解释》第2条
《民法典》第154条
《民法典》第146条
四、预售房屋存在质量问题或开发商逾期交付/办证
1. 房屋存在质量问题。
无论房屋出现的是一般质量问题还是严重质量问题，开发商均需承担保修责任。
针对有严重质量问题的房屋，在交付前，买受人有权拒绝接收房屋，且无需承担逾期受领责任；在交付后，买受人有权要求开发商退房并赔偿损失。
2. 交付不能或迟延交付
交付不能。此种情况开发商构成根本违约，买受人有权解除预售合同，要求开发商返还已支付的购房款，并按照合同的约定支付违约金等。
逾期交付。开发商逾期交付并在收到买受人催告后的3个月内，仍未交付的，买受人有权解除预售合同，要求开发商返还已支付的购房款，并按照合同的约定支付违约金等。即使最终买受人接受逾期交付的房屋，亦不影响其主张开发商的违约责任，有权主张自约定交付至实际交付期间的合理损失。
3. 逾期办证
商品房预售合同对开发商协助办证的届满日有约定的，从其约定；无约定的，开发商应当在房屋交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。否则，开发商应承担违约责任。
自约定或法定的办理产权登记期限届满1年，因出卖人原因办证不能，买受人有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如双方未对违约金进行约定的，逾期办证的违约金标准按照已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
【法条指引】
《城市房地产开发经营管理条例》第30 、31条
《商品房买卖合同司法解释》第9、10条
《民法典》第601条
《建筑法》第61条
《商品房买卖合同司法解释》第11条
《城市房地产开发经营管理条例》第17、30条
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
《商品房买卖合同司法解释》第14、15条
《城市房地产开发经营管理条例》第32条
《城市商品房预售管理办法》第12条
内容来源：“上海一中法院”微信公众号